Guillermo Tella, architect + urban planner

Diseño web

JC producción

Enfoques

Presentación de
reflexiones sobre los
procesos de
estructuración territorial
de la ciudad

In Focus

Presentation of
reflections about
processes of the
territorial structure
in the city

Estrategias de renovación y desarrollo urbano

Estrategias de renovación
y desarrollo urbano

El caso del waterfront de Puerto Madero

Desde su fundación, el puerto de Buenos Aires, situado a espaldas del área central, ha sido por más de cuatro siglos uno de los eslabones principales de la economía nacional, canalizando la exportación de materias primas y la importación de productos elaborados. Hoy, el intento por utilizar ese espacio, apelando a su fuerte poder evocativo, y a modo de expansión lateral del área central, ha llevado a la refuncionalización de un sector industrial desafectado al uso portuario y reinstaló el debate acerca de la necesidad de una planificación estructural con capacidad para arbitrar
sobre el desarrollo de nuevas
centralidades.

Buenos Aires es la ciudad capital de la República Argentina y está situada al sur del continente americano, sobre el estuario del Río de la Plata. Constituye el distrito central de una aglomeración metropolitana que supera los trece millones de habitantes y que se inserta globalmente en espacios económicos no centrales.

Desde su fundación en 1580, su puerto, situado a espaldas del área central, ha sido por más de cuatro siglos uno de los eslabones principales de la economía nacional, canalizando la exportación de materias primas y la importación de productos elaborados. Asimismo, dejó su impronta en la identidad cultural como hito referencial y definió los ejes del crecimiento urbano de la región.

Hoy, el intento por utilizar ese espacio, apelando a su fuerte poder evocativo, y a modo de expansión lateral del área central, ha llevado a la refuncionalización de un sector industrial desafectado al uso portuario y reinstaló el debate acerca de la necesidad de una planificación estructural con capacidad para arbitrar sobre el desarrollo de nuevas centralidades.

Estrategias de renovación y desarrollo urbano

Un puerto que nació viejo…

Hacia fines del siglo XIX, el gobierno nacional reconoció la necesidad de dotar de un nuevo puerto para Buenos Aires que fuera capaz de manejar con eficacia el creciente flujo comercial. Si bien no se dudaba acerca de la modernización de las tecnologías portuarias, sí se debatieron los métodos de construcción y, principalmente, el sitio de su localización. El proyecto resultante consistió en la organización lineal de cuatro diques sobre la fangosa ribera frente al área fundacional y centro político-administrativo
del país.

Una vez inaugurado, tomaron impulso fuertes críticas al proyecto, tales como: “el puerto nació viejo”. Y en 1908 se autorizó la construcción de un nuevo puerto, mediante una secuencia de cinco diques sin exclusas, perpendiculares a la ribera, que se situaban al norte de las instalaciones de Puerto Madero. Concluido en 1925, el denominado Puerto Nuevo se rápidamente logró duplicar la capacidad de funcionamiento del viejo Puerto Madero; con lo cual, éste cayó en desuso
y precipitó su vertiginosa
decadencia.

El plan de desarrollo urbano

Tras varias décadas de abandono, en 1989 el gobierno nacional y el gobierno local acordaron impulsar la urbanización del área de Puerto Madero, a partir de la conformación de una sociedad mixta denominada “Corporación Antiguo Puerto Madero”, como socios igualitarios: uno aportó al proyecto las tierras, el otro los indicadores urbanísticos para su desarrollo y, en conjunto, promovieron un plan para la zona y tendieron las infraestructuras necesarias, de modo
de orientar la actividad
inmobiliaria.

Recuperando la experiencia cosechada en la renovación del waterfront de los Docklands londinenses, y luego de un intenso debate, para la operación de Puerto Madero se definió un plan maestro para urbanizar las 170 hectáreas del antiguo puerto, a partir de cinco objetivos estructurales:

- la reconvertibilidad del área para rescatarla de su estado de deterioro,

- la recomposición de su carácter, preservando el fuerte poder evocativo,

- el alojamiento de actividades terciarias que requieren de una ubicación central,

- la reconquista de una nueva y efectiva aproximación de la ciudad a su río,

- la contribución a re-centrar el área central, equilibrando sus sectores norte y sur.

Estrategias de renovación y desarrollo urbano

Motivaciones del plan maestro

En consecuencia, la propuesta buscó recuperar el área para usos urbanos y a capitalizar las demandas de nuevos equipamientos, revalorizando las preexistencias. Del concurso de ideas, en el que participaron más de cien proyectos, el equipo ganador elaboró el plan maestro de desarrollo urbano, que trazó las líneas estructurales por las que, luego de dos décadas, hoy continúa transitando el emprendimiento.

Si bien se trata de un área industrial desafectada, sin utilización portuaria, altamente condicionada por la escasa accesibilidad de sus puentes, el objetivo aspiraba a generar un sitio de prestigio como expansión lateral del área central y, sin descompensar la trama actual, absorber la demanda de oficinas de nueva generación, cuya eficacia de funcionamiento requería de amplias y flexibles superficies. Acentuando el criterio de preservación de sus características intrínsecas, la codificación urbanística definió criterios morfológicos manzana por manzana.

Los alcances de la propuesta

Con una superficie construible de 1,5 millones de metros cuadrados, la propuesta consistió en una angosta tira urbanizada entre los cuatro diques y un gran parque, formado por reservas verdes naturales. La vinculación transversal, que coincide con las mangas existentes de los diques, se produce mediante anchos boulevards de enlace con la ciudad. Entre estos ejes, sobre el propio parque, se dispuso una edificación en altura que enmarca el eje cívico.

El conjunto quedó estructurado de la siguiente manera: el sistema de avenidas y la modulación de los diques, que caracteriza tramos diferenciados; los llenos y vacíos de los docks, que no respetan el ritmo del trazado de la ciudad; el haz de edificios en torre en las intersecciones de trama; y los molinos, grúas y elevadores de granos, que definen la impronta del antiguo puerto. El plan comprendió, entonces, la rehabilitación de los viejos docks del sector oeste, la conservación de los edificios de valor patrimonial, la construcción sobre el sector este de una tira angosta de edificios residenciales de hasta siete pisos, un conjunto de torres y un gran parque para restablecer la relación de la ciudad
con el río.

El proceso de gestión del área

La Corporación Antiguo Puerto Madero condujo todo el proceso de planificación y gestión del área, promoviendo del desarrollo del plan maestro y poniendo en marcha el parcelamiento, la venta de lotes y la ejecución de las obras de infraestructura. En primera instancia se procedió al reciclaje de los docks de ladrillo, distintivos de la identidad portuaria, en el sector Oeste de los diques. Estos edificios, de valor histórico y arquitectónico, fueron construidos junto con el puerto y habían servido como depósitos de mercaderías.

En pocos años se completó el reciclaje, dando lugar a la conformación de un codiciado espacio de asentamiento de empresas y un nuevo polo comercial gastronómico. El éxito del desarrollo del sector Oeste potenció el lanzamiento del sector Este, con terrenos de mayores posibilidades constructivas. A diferencia del Oeste, de perfil netamente histórico, la parte Este permitió el desarrollo de una arquitectura más moderna y la incorporación de avanzada tecnología, que desató una desenfrenada especulación
inmobiliaria.

Efectos de la operación de renovación

Hoy, la renovación del waterfront de Puerto Madero atraviesa, luego de veinte años de desarrollo, su instancia final, con el completamiento de las últimas parcelas. Desde esta perspectiva, es posible poner en valor algunos de sus rasgos distintivos de la operación. Por un lado, se propuso un novedoso modelo de gestión territorial en el medio local que permitió recalificar tierras portuarias inutilizadas para usos urbanos de calidad. Por otro, dado su carácter longitudinal, la pieza disparó un proceso de reconversión del viejo centro, para el alojamiento de actividades económicas, de servicios y vinculadas al turismo. Se llevaron servicios, se abrieron calles, se ensancharon puentes, se construyeron plazas y parques y se lo dotó de mobiliario urbano.

Sin embargo, el desarrollo del sector Este propuso un tipo de intervención heterogénea, con resultantes morfológicas disimiles, sin carácter, y regido por la fuerte presión del mercado inmobiliario. Finalmente, debe destacarse que se instaló un fuerte proceso de gentrificación en todo el área de influencia, que expulsó población y comercios tradicionales, en función de nuevas marcas. Y, desde una mirada global, la operación generó un excedente cuya renta urbana se retuvo en su totalidad para sí, sin promover su transferencia hacia otras zonas necesitadas de la ciudad, tal como los pauperizados
barrios del Sur.

© Guillermo Tella

Renewal strategies
and urban development

The case of the waterfront of Puerto Madero

Since its foundation, the port of Buenos Aires –showing its back to the central area, on the estuary of the River Plate– has been one of the main links of the national economy for more than four centuries, channelling the exportation of raw materials and the importation of elaborated products. Nowadays, the attempt of using that space, by appealing to its strong evocative power, and in such a way as to expand laterally the central area, has led to re-functionalizing an industrial sector no longer destined to port use and has also led to a re-ensued debate on the necessity of structural planning with a capacity of decision on the development of new centralities.

Buenos Aires is the capital city of the Argentine Republic and it is situated in the south cone of South America, on the estuary of the River Plate. It is the central district of a metropolitan conglomeration which has over thirteen million inhabitants and which is inserted globally among the non-central economic
spaces.

Since its foundation in 1580, its port -showing its back to the central area- has been one of the main links of the national economy for more than four centuries, channelling the exportation of raw materials and the importation of elaborated products. Moreover, it has left its imprinting in the cultural identity as a referential landmark and defined the axis of urban growth in the region.

Nowadays, the attempt of using that space, by appealing to its strong evocative power, and in such a way as to expand laterally the central area, has led to re-functionalizing an industrial sector no longer destined to port use and has also led to a re-ensued debate on the necessity of structural planning with a capacity of decision on the development of new centralities.

Estrategias de renovación y desarrollo urbano

A port born old...

Towards the end of the 19th century, the Argentinean National Government recognised the necessity of providing Buenos Aires with a new port capable of managing efficiently the increasing commercial flow. Even though there was no doubt as regards the modernization of port technologies, the methods of construction and, mainly, the site of location were debated. The out-coming project consisted of four docks organized linearly over the muddy banks in front of the foundational area and political-administrative centre of the country.

Once the port had been inaugurated, strong disapproval of the project gained momentum, such as the phrase: ‘the port was born old'. Therefore, in 1908 the construction of a new port was authorised, which was designed in a sequence of five docks without locks, perpendicular to the bank, and which was situated to the north of the installations of Puerto Madero. Finished in 1925 and named Puerto Nuevo, the new port quickly doubled the functioning capacity of the old Puerto Madero, thus, this one fell into disuse and hurried its vertiginous decadence.

The plan of urban development

After several decades of abandonment, in 1989 the National and the Local Governments agreed to promote the urbanization of Puerto Madero area, through the constitution of a joint-stock society called ‘Corporación Antiguo Puerto Madero' (‘Former Puerto Madero Corporation'), in which they were both equal partners: the former contributed to this project with the lands of the area; the latter, with the urban regulations for its development; and, together, they promoted a plan for the zone and laid out the necessary infrastructure, as a way to orientate the real estate activities.

Following as a model the experience gained in the recovery of the waterfront of the London Docklands, and after an intense debate, the master plan was defined for the urbanization of the 170 hectares (approximately 18.300 million square feet) of the former port seeking to achieve these five structural aims:

- the reconversion of the area so as to recover it from its state of deterioration;

- the reconstitution of its character, preserving its strong evocative power;

- the allocation of land for tertiary activities which require a central location;

- the re-conquest of a new and effective approximation of the city towards its river;

- the contribution to re-centring the central area, bringing balance to its northern and southern sectors.

Estrategias de renovación y desarrollo urbano

Motivations of the master plan

Consequently, the proposal sought to recover the area for urban uses and to capitalise the demands for new equipments, increasing the value the pre-existing ones. From the ideas contest -in which more than a hundred projects took part- the winning team produced the master plan for urban development, which draw up structural lines along which the project is still running nowadays after two decades.

Even though the zone is an industrial and port area no longer in use, and is highly conditioned by the low accessibility of its bridges, the objective aspired to generate a site of prestige as a lateral expansion of the central area and -without unbalancing the present urban fabric- absorb the demand of new-generation offices, which efficiency required broad and flexible areas. The urban codification defined morphological indicators block by block, accentuating the
criterion of preserving its intrinsic
characteristics.

The scope of the proposal

With a buildable area of 1.5 million square meters (approximately 16.150 million square feet), the proposal consisted of a narrow urbanised strip between the four docks and a big park, formed by natural green reserves. The transverse connection -coinciding with the existing boat-breadths waterways between the impounded docks- is made by wide boulevards which link to the city. Between these axes, upon the said park, high-rising buildings were disposed to frame the civic axis.

The group ended up structured as follows: the system of avenues and the modulation of the docks, which characterises differential stretches; the fills and gaps of the docklands, which do not respect the rhythm in the layout of the city; the sheaf of high-rising tower-like buildings upon the intersections of the fabric; and the cranes and grain mills and elevators, which define the imprinting of the former port. Then, the plan comprised the restoration of the old docklands of the western side, the conservation of those buildings with patrimonial value, the construction of a narrow strip of seven-story residential buildings in the eastern side, a group of towers and a big park in order to re-establish the relation between the city and its river.

The process of managing the area

The Corporación Antiguo Puerto Madero leaded all the planning process and the management of the area, promoting the development of a master plan and setting up the land subdivision, the sale of lots and the execution of the infrastructure works. Firstly, the recycling of the brick buildings of the docklands, which were distinctive of the port identity, was undertaken in the western sector of the docks. These buildings, of historical and architectonic value, had been built together with the port and served as goods warehouses.

In a few years the recycling process was finished and therefore it gave rise to the formation of a sough-after space for the settlement of companies and a new gastronomic commercial district. The success in the development of the western sector strengthened the launch of the eastern sector, with tracts of greater building possibilities. Differently from the western side of a wholly historical profile, the eastern side allowed the development of a more modern architecture and the incorporation of state-of-the-art technology, which triggered a frantic real estate speculation.

Effects of the renewal operation

Nowadays, the renewal of the waterfront of Puerto Madero goes through its final stage, after twenty years of development, with the filling of the last parcels. From this perspective, it is possible to set in value some distinctive features of the operation. On the one side, a new model of territorial management was proposed in the local environment, which allowed the requalification of port lands which were useless for quality urban land use. On the other hand, given its longitudinal character, the piece triggered off a reconversion process of the old centre for the allocation of economical, services and tourism-related activities. Services have been brought in, streets have been opened, squares and parks have been built and urban equipment was
provided.

However, the development of the eastern sector proposed a heterogeneous kind of intervention, unequal morphological results, with no character, and governed by the strong pressure of the real estate market. Finally, it must be underlined that a strong process of gentrification has started in the whole area of influence, which expulsed population and also traditional shops were replaced for new brands stores. And, from a global point of view, the operation generated a surplus which urban rent was wholly withheld for itself, without promoting the transfer of it to other zones of the city in need, such as the impoverished southern neighbourhoods.

© Guillermo Tella