Proyectos
Desarrollo de planes
estratégicos y proyectos
de renovación
urbana
Projects
Development of strategic plans and projects of urban recovery and renewal
Plan Estratégico
Lobos 2020
Plan Estratégico de Ordenamiento Urbano-Regional para el Municipio de Lobos, Provincia de Buenos Aires (BID Banco Interamericano de Desarrollo)
Marco general
Se presenta a continuación una síntesis de los principales resultados alcanzados en el marco del “Plan de Ordenamiento y Desarrollo Urbano y Regional y Estrategias de Desarrollo Local para el Partido de Lobos, Provincia de Buenos Aires”, Estudio 1.EE.304 del Programa Multisectorial de Preinversión III, Préstamo BID 1896/OC-AR, del Banco Interamericano
de Desarrollo (BID).
La tarea del Equipo Consultor requerida por la Municipalidad de Lobos consistió en la formulación y puesta en marcha de un plan estratégico, que permita viabilizar el desarrollo general de la región y mejorar las condiciones de vida de sus habitantes. Asimismo, deberá ofrecerse un conjunto de instrumentos de planificación y gestión territorial destinados a establecer una política urbana y regional que impulse al municipio a un rol activo en el desarrollo económico sustentable.
Equipo Consultor
Coordinación Ejecutiva
Dr. Arq. Guillermo Tella
Desarrollo Urbano
Arq. Martín Delucch
Arq. Manuel Ludueña
Programas y Proyectos
Arq. Jorge Pasín
Evaluación Ambiental
Lic. (Amb) Marcelo Somenson
Normativa Urbanística
Arq. Claudia Rodríguez
Desarrollo Local
Lic. (Geog) Diego Rodríguez
Lic. (Econ) Gustavo Mosto
Producción Cartográfica
Lic. (Geog) Silvina Fernández
Asistencia Técnica
Lic. (Urb) Daniela Natale
Lic. (Urb) Estela Cañellas
Lic. (Urb) Alejandra Potocko
Cómo planificar el crecimiento
Lobos, un municipio predominantemente rural, se encuentra afectado por una situación de interfase entre la frontera de expansión de la región metropolitana de Buenos Aires y el interior rural bonaerense. Ante este escenario, se plantea cómo posicionarse para poner en valor las preexistencias, ordenar los desplazamientos y orientar el crecimiento futuro. Desde esa perspectiva, elaboró el “Plan Estratégico Lobos 2020”.
El municipio de Lobos se localiza a cien kilómetros al sudoeste de la ciudad de Buenos Aires. Está representado por llanuras, depresiones y lagunas. Tiene una población de 33 mil habitantes y una red de núcleos urbanos conformada por la ciudad cabecera, Lobos (que concentra el 90% de la población), y pequeñas localidades dispersas: Antonio Carboni, Elvira, Villa Logüercio, Salvador María y Zapiola.
Su carácter es predominantemente rural e integra la Cuenca del Río Salado. La Ciudad de Lobos es un centro de comercio y de servicios de jerarquía regional, potenciado por su alta accesibilidad a través de la Ruta Provincial 41 y la Ruta Nacional 205. Allí se asienta también la actividad industrial del municipio. Tiene importantes recursos patrimoniales en su área
central, tal como la Casa Natal
de Juan D. Perón.
Se encuentra sometido a tensiones metropolitanas (de carácter inmobiliario, laboral, comercial), así como a presiones ambientales (inundabilidad, calidad de las aguas, afectación de canales). La preeminencia rural y la existencia de paisajes y recursos naturales pampeanos muestran un estado de transformación del medio que es necesario preservar para valorizar la producción y el turismo responsable.
Competitividad y crecimiento
Caracteriza al municipio la disminución de la población rural y un sistema de transporte, de infraestructura y equipamiento que acentúa la primacía de la Ciudad de Lobos respecto de las localidades del interior. Asimismo, evidencia una incorporación progresiva al proceso de conurbación de la región metropolitana de Buenos Aires como ciudad-dormitorio y como proveedor de productos agroganaderos e industriales.
En este marco, el desafío asumido fue cómo generar un desarrollo adaptado a las condiciones de ruralidad dominantes, con una alta centralidad urbana, la Ciudad de Lobos, con muy buena accesibilidad y con tendencia a urbanizar el área rural. Con lo cual, se plantearon como objetivos a afrontar: promover la competitividad del área, generar un crecimiento sustentable
y contribuir a la inclusión social.
En esta línea se elaboraron distintas estrategias para orientar el crecimiento:
● Estrategias Macro-regionales: promover directrices comunes entre municipios linderos, referidas a la protección del patrimonio rural, a la biodiversidad
del ambiente, a la sobrecarga del
acuífero, al paisaje natural
dominante.
● Estrategias Inter-localidades: promover la complementariedad entre las localidades de Elvira y Antonio Carboni; la vinculación funcional entre Zapiola y Empalme; y la integración de acciones entre
Salvador María, Bahía de los Lobos
y Villa Logüercio.
● Estrategias Intra-urbanas: promover la compacidad de la trama urbana, la limitación al crecimiento del microcentro, el fortalecimiento de la zona de Empalme como subcentro y la creación de una nueva centralidad en la zona de la Terminal.
El modelo de ordenamiento acordado
A partir de esta formulación, se acuerda con el gobierno y la sociedad local un modelo de ordenamiento tendiente a: evitar el desarraigo de la población residente en las localidades del interior; preservar las áreas naturales más frágiles; limitar toda concentración de actividades cuyos efectos puedan comprometer
la calidad del agua subterránea y degradar
el suelo; y regular el manejo integral
de la Laguna de Lobos.
Se plantea la creación de un Circuito Verde de Recreación de Lobos que enhebre espacios de la antigua vía del ferrocarril Empalme Lobos-Elvira, la ribera del río Salado, el camino a Salvador María, la ribera de la Laguna de Lobos y el Corredor Verde del canal Salgado. También se establecen límites a determinados usos en el área rural, tal como a: feet lots, clubes de campo, canchas de golf, cavas periurbanas.
Para la Ciudad de Lobos el modelo prioriza: mejorar la dotación de infraestructura básica; conformar los subcentros urbanos “Empalme Lobos” y “Vidriera de Lobos”; mejorar la calidad del área central y su relación con la laguna; proteger y fortalecer el patrimonio cultural local; jerarquizar la estructura circulatoria
y la accesibilidad de la Ciudad; y
recuperar ambientalmente
el territorio.
Asimismo, se define una zona industrial exclusiva para el sector metalmecánico, un “Agropolo” o polo agroindustrial y agroalimentario, y una “Usina Textil” para agregar valor con diseño local. Y, finalmente, se protegen los cursos de agua a cielo abierto y se crea el “Parque del Agua” como espacio público, didáctico y recreativo que contribuya a recuperar el valor
simbólico del agua como recurso.
Estrategias fundacionales del plan
Del vasto conjunto de propuestas emergentes, se sintetizan a continuación aquellas 10 estrategias consideradas como fundacionales del plan:
● Estrategia 1: Fortalecimiento Productivo
Promueve el crecimiento de la producción a partir de instrumentos tributarios que movilicen el mercado industrial; la generación de una “Usina Textil” para agregar valor local; la creación de un “Agropolo” o polo agroindustrial y agroalimentario; el desarrollo
de un distrito metalmecánico que agrupe
a la industria local, entre otros.
● Estrategia 2: Articulación Regional
Comprende un conjunto de acciones orientadas a la generación de un “Circuito Verde” que enlace los pequeños pueblos rurales, las estancias, las lagunas y el río Salado; la complementariedad entre localidades para el desarrollo de emprendimientos productivos; la declaración de zonas intangibles o
de reserva natural, entre otras.
● Estrategia 3: Tranway Rural de Lobos
Plantea la creación un servicio de ferrobús que vincule a todas las localidades del municipio, a partir de la infraestructura y tendido ferroviario actualmente desafectado y/o subutilizado. Asimismo, reviste interés turístico al conectar las distintas estancias y permite, además, el fleteo de encomiendas e
insumos a través de un furgón.
● Estrategia 4: Cualificación Territorial
Impulsa la integración de la trama urbana de la Ciudad de Lobos a partir del completamiento de los intersticios de su tejido, la ruptura de sus barreras urbanas, la relocalización de industrias metalmecánicas, la recuperación de áreas degradadas, la desactivación y relocalización de silos, la generación
de un “Parque del Agua”, etc.
● Estrategia 5: Nuevas Centralidades
Desarrolla dos subcentros urbanos en la Ciudad de Lobos: “Empalme Lobos” en un extremo, a partir de la refuncionalización y puesta en valor de la estación ferroviaria Empalme y del reciclaje de plantas industriales abandonadas; y “Vidriera de Lobos”
en el otro, sobre un área a desarrollar
mediante un consorcio público-privado.
● Estrategia 6: Jerarquización Viaria
Tiende a mejorar la accesibilidad a la Ciudad de Lobos y su conectividad interna a partir de vías de circulación diferenciadas para tránsito vehicular y de cargas; la creación de un Centro de Transferencia de Cargas y de Mercaderías en Tránsito; la complementariedad del sistema de transporte con una nueva
Terminal de Ómnibus, etc.
● Estrategia 7: Revitalización Urbana
Propone la recuperación del área central de la Ciudad de Lobos, a partir de la jerarquización del eje este-oeste (calle 9 de Julio), la puesta en valor de hitos históricos (Estación Lobos, Plaza 1810, Casa Natal de Juan D. Perón, etc.), la creación de circuitos turísticos peatonales y la dotación de equipamiento
urbano adecuado.
● Estrategia 8: Sustentabilidad Ambiental
Impulsa la recuperación y el manejo de la Laguna de Lobos; la restauración y el control de cavas urbanas y periurbanas; la recuperación y el manejo del Canal Salgado; la protección del recurso agua tanto superficial como subterránea; y el fortalecimiento institucional para fomentar el contralor ambiental, etc.
● Estrategia 9: Instrumentos Normativos
Genera un nuevo “Código de Ordenamiento Territorial” y un “Código de Edificación”, incorporando mecanismos de participación ciudadana y de gestión, compensaciones urbanísticas, nuevos procedimientos para la aprobación, la implementación y seguimiento
del Plan, herramientas de preservación
ambiental y patrimonial, etc.
● Estrategia 10: Sistematización de Información
Consiste en el desarrollo y puesta en funcionamiento de un “Sistema de Información Territorial”, que administra datos espaciales e integra y articula las diferentes bases de datos del municipio. Implicó un proceso de recolección de datos, su procesamiento informático y una producción cartográfica seriada para su actualización permanente.
Rumbo asumido hacia la próxima década
A partir de la selección de temas-clave se plantean mecanismos de consulta y de participación, basados principalmente en la organización y realización de talleres con referentes institucionales y con la sociedad lobense, con el propósito de identificar la problemática local así como validar las diversas fases propositivas. De este modo se garantizó la participación de organismos y funcionarios de distintos niveles de gobierno y sectores sociales y económicos implicados, según los estadios delineados.
Ante el avance tendencial de la región metropolitana de Buenos Aires se genera una serie de acciones de tono defensivo; ante el desmantelamiento productivo se busca la mayor competitividad; ante la fragilidad ambiental evidenciada, las acciones se focalizan en la mitigación y la reversibilidad. Respecto de la desarticulación regional se ofrecen acciones tendientes a la integración entre localidades; y ante la descompensación territorial de la Ciudad surgen acciones hacia su reequilibrio y recualificación.
Con este posicionamiento estratégico el municipio de Lobos busca planificar su crecimiento de cara a la próxima década: 2020 es la meta, el plan es su rumbo.
Objetivos del Plan
Formular un plan de desarrollo territorial ◄
Definir el posicionamiento del partido ◄
Elaborar estrategias de desarrollo local ◄
Generar un modelo de ordenamiento ◄
Crear modelo de participación ciudadana ◄
Desarrollar instrumentos de gestión urbana ◄
Promover el desarrollo económico sustentable ◄
Diseñar programas y proyectos prioritarios ◄
Definir un marco normativo urbano y edilicio ◄
Informatizar un sistema de información ◄
El escenario actual
El Partido de Lobos se localiza en la zona centro sudeste de la Provincia de Buenos Aires, a 102 Km. de la Ciudad de Buenos Aires y a 125 km. de la ciudad de La Plata (capital de la provincia). Limita con los Partidos de Las Heras, al Norte, San Miguel del Monte
y parte de Cañuelas al este; Navarro al oeste y
Roque Pérez y 25 de Mayo al sur.
Cuenta con muy buena accesibilidad: la Autopista Ezeiza-Cañuelas enlaza al municipio con la Ciudad de Buenos Aires. La Ruta Nacional 205 es la principal vía caminera del Partido, que lo atraviesa de este a oeste; y la Ruta Provincial N° 41 comunica en sentido norte-sur a la ciudad cabecera con localidades vecinas.
El municipio se encuentra atravesado por dos ramales ferroviarios, que se interceptan en el denominado Empalme Lobos, situado en el límite norte de la ciudad. Estos dos ramales formaban parte de la extensa red de ferrocarriles que fueron construidos durante el siglo XIX con el objeto de trasladar los productos derivados del campo hacia el puerto de Buenos Aires,
para luego ser exportados.
El Partido de Lobos tiene una superficie de 1,7 mil km2 y cuenta con una población de 33 mil habitantes (19 hab/km2). Está definido topográficamente como llanura con algunas depresiones (su altura máxima es de 36 metros sobre el nivel del mar) aptas para el desarrollo e la actividad agropecuaria. Posee varias, lagunas, y uno de sus límites es el Río Salado.
Características generales
Lobos, la Ciudad cabecera del Partido, concentra el 90% de la población total. Los otros centros urbanos están definidos por las localidades de: Salvador María, Villa Logüercio, Elvira, Antonio Carboni y Zapiola. La actividad económica predominante es la
producción agropecuaria.
También se desarrolla una actividad turística conocida como “turismo de campo” que se apoya en la refuncionalización de antiguos cascos de estancias. El desarrollo del miniturismo está dado fundamentalmente por la Laguna de Lobos, que constituye la principal atracción local, así como también la basada en la práctica de algunos deportes como el polo, el golf, el paracaidismo y la aviación.
La actividad industrial y el empleo asociado son menos relevantes, tomando preeminencia la prestación de servicios, relacionados con la construcción, el sector metal-mecánico, la alimentación y la indumentaria. Existe un millar de explotaciones que ocupan el 95% de la superficie total del distrito (el 78% de las plantas son atendidas por sus propietarios).
El Partido Integra el corredor productivo denominado Zona de Crecimiento Común, desde el año 1995. Forman parte del mismo: Lobos, 25 de Mayo, Saladillo, Roque Pérez, Bolívar, Tapalqué y General Alvear. Este potencial ha sido durante las últimas décadas afectado por ciclos de inundaciones y sequías recurrentes que dificultan el desarrollo económico y
social de sus habitantes.
Evaluación diagnóstica
Lobos se encuentra en una situación de interfase entre la frontera de expansión de la región metropolitana de Buenos Aires y el interior rural bonaerense. Desde esta perspectiva, el escenario actual lo entendemos como:
– Como soporte local, definido por su base productiva rural, donde la desactivación ferroviaria limitó ese crecimiento y la Ciudad reforzó sus características fundacionales como centro de servicios
a las áreas rurales.
– Como pertenencia regional, a partir de su inserción en la Cuenca del Río Salado, a partir de su aptitud agroganadera y forestal, a partir de sus sistema encadenado de lagunas y de sus
condiciones de vulnerabilidad.
Definición del perfil
En términos generales, el perfil del municipio en su inserción regional puede sintetizarse en:
Desarrollo agroganadero ◄
Predominancia de la actividad tradicional •
Capitalización de ventajas comparativas •
Posibilidades de integración regional •
Desarrollo agroindustrial ◄
Hegemonía de las pequeñas empresas •
Demanda de mano de obra intensiva •
Fomento de un alto nivel de informalidad •
Desarrollo turístico ◄
Diversidad de atractivos naturales y culturales •
Mercado segmentado por sectores sociales •
Potencial de desarrollo de ofertas diferenciadas •
En consecuencia, el desafío consiste en generar un desarrollo adaptado a las condiciones de ruralidad dominantes, con una alta centralidad urbana, la Ciudad de Lobos, con muy buena accesibilidad y de cierta tendencia a densificar el área rural. Se plantea:
Promover la competitividad del área •
Generar un crecimiento sustentable •
Contribuir a la inclusión social •
Escenarios prospectivos
Desde la perspectiva de la competitividad, del crecimiento y de la inclusión, emergen como cuatro escenarios prospectivos alternativos, a partir de los cuales fue posible tomar posición para definir luego los criterios ordenadores de la propuesta:
a. Escenario de expansión industrial: Transformación abrupta de suelo rural para localización de actividades secundarias (transformativas).
b. Escenario de crecimiento residencial: Alto consumo de suelo rural y de entorno lacustre para la introducción de vivienda urbana.
c. Escenario de desarrollo insular: Ocupación especulativa de suelo agroproductivo con emprendimientos residenciales cerrados.
d. Escenario de equilibrio territorial: Capitalización y articulación de las cualidades rurales, urbanas, culturales, industriales y turísticas.
Finalmente, a partir de las motivaciones debatidas con el gabinete de gobierno y de las expectativas generadas en la comunidad local, el fomento de un equilibrio territorial que articule y potencie las preexistencias, fue el escenario que terminó priorizándose y sobre el cual se funda la propuesta del plan.
Criterios ordenadores
Limitar el crecimiento urbano (área
de cobertura de servicios)
Fomentar el completamiento y
la consolidación del tejido
Crear subcentralidades territoriales
(Empalme + Terminal)
Generar nodos productivos concentrados
(Agropolo + Usina Textil)
Formular una red viaria jerarquizada
(por modos de transporte)
Conformar un sistema verde urbano
(público e integrado)
Recuperar al agua como recurso
y como valor simbólico
El modelo territorial
Se plantea como un problema central la deficiente articulación entre las rutas y los accesos a los núcleos urbanos, una deficiente jerarquización vial, así como la ausencia de una red diferenciada para tránsito
pesado; y la falta de conexión articulación
entre barrios.
Asimismo, las antiguas estancias, el arraigo del polo así como la integración entre el paisaje natural pampeano y la adecuación de las unidades productivas son el valor tangible para la nueva tendencia marcada por clubs con campos de polo de carácter internacional que conlleva a un incremento del precio del suelo de 9 a 75 veces.
El incremento del valor de la tierra se refleja en la comunidad local como un enclave que acrecienta las limitaciones para hacer de uso público las lagunas y los cursos de agua. Además, varios de los cambios previsibles con la implantación de estos desarrollos podrían ser una oportunidad pero requieren fundamentalmente de una visión que evite costos ambientales a la cuenca y costos económicos a la sociedad lobense que, necesariamente, deberán atenderse en el corto plazo a través de acuerdos
y medidas de compensación.
Una síntesis del modelo territorial en sus dos niveles de comprensión -soporte local y pertenencias regionales- podría sintetizarse en los siguientes términos:
a. por un lado, el soporte local: la base productiva rural, las localidades y la infraestructura, los desplazamientos ferroviarios y la implantación vial.
b. por el otro, las pertenencias regionales: la cuenca del río Salado, las tensiones de/con la región metropo-
litana de Buenos Aires y la Zona de Crecimiento Común.
Las líneas de acción
Los desequilibrios territoriales observados, desde el punto de vista de la provisión de servicios e infraestructuras, implican un desperdicio del potencial de desarrollo endógeno y la distribución inequitativa de la riqueza. Por lo tanto, las acciones tenderán a articularse con un criterio de desarrollo equilibrado:
a. El desarrollo e integración de las localidades rurales del partido y la reactivación de zonas degradadas producto de la desactivación de actividades estructura-
doras del territorio, principalmente Empalme Lobos.
b. La necesidad de limitar el crecimiento de la mancha urbana, que ha supuesto una dificultad creciente para la provisión de servicios urbanos, desalentando el crecimiento disperso.
En este marco de situación, como aproximación inicial a la problemática examinada, se elaboró un modelo de ordenamiento que busca poner en valor las preexistencias, ordenar los desplazamientos
y controlar el crecimiento futuro.
Asimismo, pone énfasis en la sensibilidad ambiental, en la dotación de servicios e infraestructura y equipamiento, en la dinamización del sector empresarial así como en la preservación del paisaje natural
y del patrimonio cultural.
En consecuencia, se elaboraron una serie de estrategias de desarrollo de carácter macro-regional, inter-localidades e intra-urbanas. Estas estrategias son las que luego permitirán definir políticas, programas prioritarios y proyectos específicos.
Las estrategias propuestas
Algunos de los problemas identificados a nivel territorial tienen que ver, a escala del Partido, con un desarrollo desigual de las localidades expresado en la distribución de infraestructuras, servicios básicos y equipamientos y diferencias de accesibilidad, y a escala urbana (ciudad de Lobos), también con una desigual distribución de infraestructuras y servicios básicos; el crecimiento de baja densidad de la mancha urbana y la dificultad creciente para la provisión de servicios; los conflictos entre usos del suelo, particularmente entre usos industriales y residenciales; y los problemas ambientales, principalmente.
Los desequilibrios territoriales observados, implican una pérdida del potencial de desarrollo endógeno y de distribución equitativa de la riqueza. Por lo tanto, las propuestas de desarrollo local deben articularse con objetivos de desarrollo urbano regional
expresados a nivel territorial por:
-El desarrollo e integración de las localidades rurales del partido y la reactivación de zonas degradadas por la desactivación de actividades estructurantes del territorio, principalmente Empalme Lobos.
-La necesidad de limitar el crecimiento de la mancha urbana, que ha supuesto una dificultad creciente para la provisión de servicios urbanos, desalentando el crecimiento disperso.
Una propuesta de “desarrollo más sostenible”, atendiendo una visión de largo plazo implica además, acciones a nivel del Partido, a nivel de la Ciudad y a nivel de la gestión. Entonces, las estrategias territoriales propuestas están organizadas en tres niveles:
a. Estrategias macro-regionales: promover directrices comunes entre municipios linderos referidas a la protección del patrimonio rural, de la biodiversidad del ambiente, de la sobrecarga del
acuífero, del paisaje natural
dominante.
b. Estrategias inter-localidades: promover la complementa-riedad de iniciativas entre Elvira y Carboni; la vinculación funcional entre Zapiola y Empalme; y la integración de acciones entre
Salvador María, Bahía de los Lobos y
Villa Logüercio.
c. Estrategias intra-urbanas: promover la expansión cero de la trama urbana, la limitación al crecimiento del microcentro, el fortalecimiento de la zona de Empalme como subcentro y la creación de una nueva
centralidad en la zona de la Terminal.
Los programas prioritarios
En el marco del diagnóstico efectuado y las estrategias de desarrollo local y de desarrollo urbano planteados tanto para la ciudad cabecera del partido como para el resto de las localidades, ha surgido una serie de Programas Prioritarios y sus respectivos
Proyectos Urbanos emergentes.
Un primer programa está vinculado con el desarrollo local, que plantea la generación de un círculo virtuoso de crecimiento económico, de mejora de los ingresos, aumento de la calidad de vida de la población y de permanencia de esta población en el área.
El Programa de Revitalización del Área Central incluye varios proyectos: la recuperación del patrimonio urbano; la creación de áreas de protección histórica; el desarrollo de circuitos turísticos peatonales; un parque lineal en arroyos Salgado y Muñiz; la relocalización y/o refuncionalización de actividades y edificaciones
dando respuesta a los requerimientos que
se han detectado dentro del área.
Se propone un Programa de Desarrollo de Nuevas Centralidades, vinculado a los Planes de Sector para Empalme Lobos y para el predio situado en cruce de las rutas 205 y 41. El Programa de Extensión de Redes de Infraestructura deberá contener todos los proyectos e iniciativas referidos a redes de gas; energía eléctrica; agua; cloacas y drenaje; pavimentos
e iluminación pública.
Es de interés también desarrollar un Programa de Accesibilidad y Movilidad, atiende a la diferenciación de tránsito y de vinculaciones que faciliten la movilidad en el Partido. Además, se propone un Programa de Fortalecimiento de las Localidades Rurales, que toma como eje la necesaria revitalización ferroviaria.
El Programa de Sustentabilidad Ambiental y Defensa del Valor de la Tierra y el Agua está asociado a la recuperación de cavas y el tratamiento de la Laguna de Lobos, como otros aspectos de la misma
índole que puedan aparecer.
Otro programa necesario tiende a solucionar el problema de Hábitat, Vivienda y Equipamiento Comunitario, que incluya vivienda para los intrusos de Empalme Lobos, a fin de poder reutilizar estas instalaciones. En síntesis, los programas prioritarios sobre los que se sustenta el plan son los siguientes:
Desarrollo Local Sostenible para Lobos ◄
Promoción del trabajo, del empleo y de la producción •
Fomento de la integración productiva cárnico-láctea •
Redes de empresas y cadenas productivas •
Fomento de políticas de localización industrial •
Creación del polo agroindustrial o Agropolo •
Usina Textil (capacitación y diseño de autor) •
Fortalecimiento de las Instituciones Locales ◄
Instrumentos fiscales para captación de recursos •
Tributación de los nuevos emprendimientos •
Instrumentos de recuperación de plusvalías •
Compra de terrenos estratégicos para la planificación •
Profundizar la estrategia de marketing territorial •
Generación de un banco de tierras municipales •
Programa de Revitalización del Área Central ◄
Recuperación del Patrimonio Urbano •
Creación de áreas de protección histórica •
Desarrollo de circuitos turísticos peatonales •
Generación de parques lineales sobre arroyos •
Creación del Parque del Agua sobre Canal Salgado •
Desarrollo de Nuevas Centralidades ◄
Subcentro en la zona de Empalme Lobos •
Subcentro en el cruce de rutas 205 y 41 •
Extensión de Redes de Infraestructura ◄
Extensión de redes de gas, eléctrica, agua, cloacas •
Ampliación mejora de pavimentos e iluminación pública •
Programa de Accesibilidad y Movilidad ◄
Jeraquización de la red de tránsito por modos •
Desarrollo de nuevos accesos y de vinculaciones •
Fortalecimiento de las Localidades Rurales ◄
Acciones asociativas de equiparación de servicios •
Sistema de ferrobús sobre vías existentes •
Defensa del Valor de la Tierra y el Agua ◄
Recuperación de cavas y tratamiento de la Laguna •
Recuperación del valor simbólico del recurso agua •
Hábitat, Vivienda y Equipamiento Comunitario ◄
Mejoramiento de las condiciones de habitabilidad •
Generación de vivienda social para nuevas familias •
Los proyectos ejecutivos
En esta línea de acción, se ha desarrollado un conjunto de proyectos ejecutivos -en acuerdo con el gabinete de gobierno- para ser implementados de manera
gradual en el período 2010-2020.
Lobos 2020
The Strategic Plan
The Urban and Regional Ordinance Strategic Plan of the Municipal District of Lobos, Province of Buenos Aires (IDB Interamerican Development Bank)
General Framework
The following is a summary of key results achieved under the “Plan of Management and Urban and Regional Development and Local Development Strategies for the Municipality of Lobos, Buenos Aires Province", Study 1.EE.304 Multi-sectorial Pre-investment Program III, with the Inter-American Development Bank´s (IDB) funding, BID Loan
1896/OC-AR.
The Consultant Team´s task required by Lobos municipal council consisted in the formulation and implementation of a strategic plan that allows the overall development of the region and improves the living conditions of its inhabitants. It must also provide a set of planning and land management instruments that intend to establish urban and regional policies to develop an active role of the municipal council as promoter of sustainable economic development.
Consultant Team
Executive Coordination
PhD. Arch. Guillermo Tella
Urban Development
Arch. Martín Delucchi
Arch. Manuel Ludueña
Programs and Projects
Arch. Jorge Pasín
Environmental Assessment
Lic. (Amb) Marcelo Somenson
Urban Regulations
Arch. Claudia Rodríguez
Local Development
Lic. (Geog) Diego Rodríguez
Lic. (Econ) Gustavo Mosto
Cartographic Production
Lic. (Geog) Silvina Fernández
Technical Assistance
Lic. (Urb) Daniela Natale
Lic. (Urb) Estela Cañellas
Lic. (Urb) Alejandra Potocko
How to plan for growth
Lobos, a predominantly rural municipality, is affected by a situation of interface between the expansion of the metropolitan area of Buenos Aires and the rural hinterland. That given scenario addresses the challenge of giving value to pre-existing elements, ordering displacements and guiding future growth. From this perspective, the Lobos municipal council developed the “Lobos 2020 Strategic Plan”.
In Argentina, the municipality of Lobos is located one hundred kilometers southwest of Buenos Aires City. It is characterized by plains, depressions and lagoons. It has a population of 33 thousand inhabitants and an urban system consisting of a head city, Lobos (which accounts for 90% of the population), and a series of scattered small towns: Antonio Carboni, Elvira, Villa Logüercio, Salvador María and Zapiola.
It is predominantly rural and integrates the Salado River basin. The City of Lobos is an important trade and business centre in the regional scale, favored by its high accessibility through the Provincial Route 41 and the National Route 205. The City of Lobos is also the epicenter of the industrial activity in the municipality. It has significant resources of historical and cultural value in the central area, such as argentine president
Juan D. Peron’s Birthplace.
Lobos undergoes metropolitan strains (related to real state, jobs and commerce), as well as environmental stresses (floods, water quality, disposal of effluents in water canals). The pre-eminence of rural activity and the existence of natural resourses and landscape show a state of transformation of the environment that must be preserved to enhance production and
responsible tourism.
Competitiveness and growth
The municipality of Lobos is characterized by the decrease of rural population and the evident primacy of the City of Lobos over the other scattered towns due to its particular transportation system, infrastructure and equipment. It also shows a progressive inclusion to the metropolitan process of conurbation of Buenos Aires, as a dormitory city and a supplier of industrial, agricultural and livestock products.
In this context, the challenge taken by the municipal council was regarding how to generate development adapted to the conditions of predominance of rurality with an important urban centrality, the City of Lobos, accessible and with a tendency to urbanize rural areas. Thus, the objectives to reach were: to promote competitiveness in the area, to generate sustainable growth and to contribute to social inclusion.
Under those basic premises various strategies were developed to guide growth:
● Macro-regional Strategies: to promote common guidelines between neighboring municipalities, concerning the protection of rural heritage and the environmental biodiversity, pressures generated on the natural groundwater resources and the
dominant natural landscape.
● Inter-district Strategies: to promote complementarities between the districts of Elvira and Antonio Carboni, the functional connection between Zapiola and Empalme, and the integration of actions between Salvador María, Bahía de Lobos
and Villa Logüercio.
● Intra-urban Strategies: to promote the compactness of the urban fabric, limiting the growth of downtown Lobos, strengthening the area of Empalme as a sub-center and the creation of a new centrality in the Terminal area.
The agreed ordering model
From this formulation, an ordering model was agreed between the local government and the local society. The model is aimed at: preventing the uprooting of population living in the towns of the interior districts, preserving the most fragile natural areas, limiting any concentration of activities whose effects could compromise groundwater´s quality and generate soil degradation, and regulating the comprehensive management of the Lobos lagoon.
We propose the creation of the Lobos Recreational Green Circuit that threads antiquated railway spaces of Empalme Lobos-Elvira railway line, the Salado riverbanks, the road to Salvador María, the banks of the Lobos lagoon and the Green Corridor of Salgado water canal. Limits are also set on certain land uses in rural areas, such as feet lots, country clubs, golf
courses, peri-urban cellars.
For the City of Lobos, the ordering model prioritizes: to upgrade provision of basic infrastructure, to generate the urban subcenters of “Empalme Lobos” (Lobos Junction) and “Vidriera de Lobos” (Window of Lobos), to improve the quality of the central urban area and its relationship with the lagoon, to protect and strengthen local cultural heritage, to improve the city´s circulatory structure and accessibility´s hierarchy, and to recover the environmental value of the territory.
It is also defined an industrial area, exclusive for the engineering sector, an agricultural and livestock industrial pole, and a “Textile Plant” to add value with local design. Finally, superficial watercourses are protected and the “Water Park” is created as a public, educational and recreational space that helps to
recover the symbolic value of water
as a resource.
Plan´s foundational strategies
From the vast array of emerging proposals, ten strategies regarded as the founding of the plan are summarized below:
● Strategy 1: Productive Strengthening
It promotes production growth throughout taxation instruments that mobilize the industrial market, the development of a “Textile Plant” to add local value, the creation of an agricultural and livestock industrial
pole to develope a metalworking district
that groups local industry,
among others.
● Strategy 2: Regional Articulation
It comprises a set of actions aimed at generating a “Green Circuit” that links small rural towns, the farms, the lagoons and the Salado River, complementarity between districts for the development of productive projects, the designation of areas of
intangible value or of natural
reserve, among others.
● Strategy 3: Rural Tramway Lobos
It proposes the creation of a diesel train service linking all the districts of the municipality, from infrastructure and railway lines now decommissioned and/or underutilized. It is for touristic attraction -as it connects farms and homesteads- and allows
transportation of supplies
in a boxcar.
● Strategy 4: Territorial Qualification
It promotes the integration of the urban fabric of the city of Lobos through completion of its interstices, the dissolution of urban barriers, the relocation of engineering industries, the recovery of degraded
areas, decommissioning and relocation
of silos, the creation of the
a “Water Park”, etc.
● Strategy 5: New Centralities
It develops two urban sub-centers in the City of Lobos: “Empalme Lobos” on one end throughout the re-functioning and valorisation of the Empalme railway station and the recycling of derelict industrial plants, and “Vidriera de Lobos” on the other one, over an
area to be developed through a public-
private consortium.
● Strategy 6: Road Hierarchy
It tends to improve the accessibility to the City of Lobos and its internal connectivity through the creation of differential roads for car traffic and loads, the creation of a “Cargo Transfer Center and of Goods in Transit”,
the complementarity between transport
system and a new bus
terminal, etc.
● Strategy 7: Urban Revitalization
It seeks to restore the central area of the city of Lobos, throughout hierarchization of the east-west axis (9 de Julio St.), the valorization of historic places (Lobos Train Station, “Plaza 1810” -central square-, Juan D. Peron´s Birthplace, etc.), the creation of pedestrian touristic circuits and provision of adequate
urban facilities.
● Strategy 8: Environmental Sustainability
It promotes the recovery and management of the Lobos lagoon, the restoration and control of urban and peri-urban cellars, the recovery and management of the Salgado Canal, the protection of groundwater and surface water resources, and institutional strengthening to promote environmental comptroller, etc.
● Strategy 9: Legal Instruments
It generates a new “Land Management Code” and a “Building Code”, incorporating mechanisms for citizen participation and management, urban compensations, new procedures for the adoption, implementation
and monitoring of the Plan, tools for
environmental and heritage
preservation, etc.
● Strategy 10: Systematization of Information
It is the development and operation of a “Land Information System”, which manages spatial data, integrates and articulates the different municipal databases. It involves a process of data collection,
computer processing and map
production for constant
updating.
The course taken toward the next decade
From the selection of key issues raised mechanisms for consultation and participation, based mainly on the organization and conduction of workshops with local institutions and local society, in order to identify local problems and validate various proposal phases. In this way, at the different outlined stages, participation of different actors was ensured -various agencies
and levels of government and social
and economic sectors
were involved-.
As it undergoes metropolitan strains, related to Buenos Aires’ tendency to advance over a metropolitan territory, a series of defensive actions were generated: to increase competitiveness before production dismantling, to focalize actions based on mitigation and reversibility before environmental fragility. Regarding the regional disruption, actions arise to provide integration between districts, as well as actions toward readjustment and retraining before territorial decompensation
of the city.
Consequently, with this strategic positioning, Lobos municipality plans its growth toward the next decade: 2020 is the goal, the plan is on course.
Plan Objectives
► Develop a plan for territorial development
► Define the positioning of the Lobos Municipality
► Develop strategies for local development
► Build an ordering model
► Create a system for citizen participation
► Develop tools for urban management
► Promote sustainable economic development
► Develop priority programs and projects
► Develop a policy framework for urban form
► Computerize an information system
The Current Scenario
Lobos is located in the central-southeastern region of Buenos Aires Province, at 102 km from Buenos Aires City and 125 km from La Plata City (capital of the Province). It borders the Municipalities of Las Heras to the North, San Miguel del Monte and part of Cañuelas to the East, Navarro to the West and Roque
Perez and 25 de Mayo to the South.
It has a very good accessibility: Ezeiza-Cañuelas Highway links the municipality with the City of Buenos Aires. National Route 205 is the main road of the municipality, which crosses from east to west, and the Provincial Route 4, going North-South, communicates the head city of Lobos with neighbouring towns.
The municipality of Lobos is crossed by two railway lines, which intersect at the so-called “Empalme Lobos”, located on the northern edge of the city of Lobos. These two lines were part of the extensive network of railroads that were built during the nineteenth century in order to move products from the countryside to the port of Buenos Aires, before being
exported.
The Municipality of Lobos has a total area of 1.7 thousand km2 and has a population of 33 thousand inhabitants (19 inhabitants per km2). It is geographically defined as plain with some depressions (maximum height is 36 meters above sea level) suitable for agricultural and livestock production. It has several lagoons and one of its boundaries is the Salado River.
General Characteristics
Lobos, the head city of the municipality, accounts for 90% of its total population. The other urban centres are defined by the following towns: Salvador María, Villa Logüercio, Elvira, Antonio Carboni and Zapiola. The predominant economic activity is
agricultural production.
It also develops a tourism activity known as "countryside tourism", which is based on the re-functioning of old homesteads. The mini tourism development
is given mainly by the Lobos lagoon, which
is the main local attraction, as well as
from the practice of some sports
like polo, golf, skydiving
and aviation.
The industrial activity and associated employment are less relevant, being preeminent services related to construction, the metal mechanical sector, food and clothing industries. There are about a thousand exploitations that occupy 95% of the total area of the municipality (78% of the plants are operated
by their owners).
Since 1995, the municipality has integrated a productive corridor called Common Growth Area, which is also integrated by the municipalities of 25 de Mayo, Saladillo, Roque Perez, Bolivar, Tapalqué and General Alvear. During the last decades, this potential development has been affected by flooding and drought cycles that hinder economic and social development
of its inhabitants.
Diagnostic Evaluation
Lobos is affected by a situation of interface between the expansion of the metropolitan area of Buenos Aires and the rural hinterland. From this perspective, we understand the current scenario as:
- Of local support, defined by its rural production basis, where the railway system deactivation limited its growth and the City strengthened its foundational characteristics as a centre of services
for rural areas.
- Of regional membership, given its insertion in the Salado River Basin, its livestock and forestry
production abilities, its chained system
of lagoons and its conditions
of vulnerability.
Definition of the profile
Overall, the municipality´s profile in its regional insertion can be summarized in the following:
► Agricultural production development
• Predominance of the traditional activity
• Capitalization of comparative advantages
• Potential for regional integration
► Agro industrial development
• Hegemony of small businesses
• Demand for intensive labor
• Encouraging of a high level of informality
► Tourist Development
• Diversity of natural and cultural attractions
• Market segmentation by social sectors
• Potential to develop differentiated offerings
Consequently, the challenge is to generate development adapted to the conditions of predominance of rurality with an important urban centrality, the City of Lobos, accessible and with a tendency to urbanize rural areas. Thus, arises:
• To promote the competitiveness of the area
• To generate sustainable growth
• To contribute to social inclusion
Prospective Scenarios
From competitiveness, growth and inclusion perspectives emerge four scenarios as prospective alternatives,
from which it was possible to take a position
to define later the proposal´s
ordering criteria:
a. Industrial Expansion Scenario: Abrupt transformation of rural land for location of secondary activities (transformational).
b. Residential Growth Scenario: High consumption of rural land and lacustrine environment for the introduction of urban housing.
c. Insular Development Scenario: Speculative occupation of production land for the development of gated urbanizations.
d. Regional Balance Scenario: Capitalization and articulation of rural, urban, cultural, industrial and tourism qualities.
From the motivations discussed with the local government and the expectations generated in the local community, the scenario that was finally prioritized and in which the plan is based on, is the one that promotes regional balance to articulate and enhance the pre-existing elements.
Ordering Criteria
To limit urban growth (to service
covered area)
To promote the completion and
consolidation of the urban tissue
To create territorial sub centers
(“Empalme”+”Terminal”)
To generate production nodes
(“Agropolo”+”Textile Plant”)
To generate a hierarchical
road network
To form an urban green system
(public and integrated)
To recover water as a resource
and as symbolic value
The territorial model
The territorial model developed for Lobos poses as central problems the poor coordination between routes and road access to urban centers, a deficient road hierarchy, the absence of a separate road network for loads transport, and the lack of connection and linkage between different neighborhoods.
Moreover, there has been an increase in rural land price of 9 to 75 times; due to the tangible value given
to natural landscape and the adequacy of
production units for the development
of country clubs, polo fields
and rural tourism.
The increase in land value reflected in the local community as an enclave which establishes new limits to public use of lagoons and waterways. Furthermore, several of the expected changes produced through the implementation of these developments could be an opportunity, but they require essentially a vision that avoids environmental costs to the water basin and economic costs to the society; and these should necessarily be addressed in the short term through agreements and compensation
measures.
A synthesis of the territorial model in its two levels of understanding -local support and regional membership- could be summarized as the following:
a. on the one hand, local support: the rural production base, the districts and infrastructure, railway transportation and road implantation.
b. on the other hand, regional membership: the Salado River Basin, the tensions with the Buenos Aires metropolitan area and the Common Growth Area.
The lines of action
The territorial imbalances observed from the standpoint of providing services and infrastructure, involve a waste of endogenous development potential and the unequal distribution of wealth. Therefore, the actions tend
to articulate with a balanced territorial
development approach:
a. Development and integration of the rural districts of the municipality and reactivation of degraded areas (degraded because of the deactivation of territorial structuring activities, such as Empalme Lobos).
b. The need to limit the growth of the urban area, discouraging sprawl, which has had an increasing difficulty for the provision of
urban services.
In this context of situation, as initial approach to the problems discussed, a management model was developed, that seeks to give value to pre-existing elements, order displacements and guide
future growth.
It also emphasizes environmental sensitivity in the provision of services and infrastructure and equipment, in revitalizing the business sector as well as preserving the natural landscape and
cultural heritage.
As a result, a number of strategies were generated, of macro-regional, inter-and intra-urban characteristics. These strategies will allow the definition of
policies, Priority Programs and
specific Projects.
The Proposed Strategies
Some of the problems identified at the territorial level, concerning the whole municipality, are related to an uneven development of districts expressed by the distribution of infrastructure, basic services and equipment and differences in accessibility. In the urban scale (City of Lobos), also with an unequal distribution of infrastructure and basic services, main problems are the growth of the urban area in low density and the increasing difficulty in providing services, the conflicts generated between land uses, particularly among industrial and residential uses and
environmental problems.
The territorial imbalances observed involve the loss of endogenous development potential and an unequal distribution of wealth. Therefore, local development proposals must be coordinated with regional urban development objectives expressed at the
territorial level by:
-Development and integration of the rural districts of the Municipality and reactivation of degraded areas (degraded because of the deactivation of territorial structuring activities, such as Empalme Lobos).
-The need to limit the growth of the urban area, discouraging sprawl, which has had an increasing
difficulty for the provision of
urban services.
A proposal for a "more sustainable development”, encompassing long-term vision, also implies actions at municipal, city level and management level. Then, the proposed territorial strategies are organized
into three levels:
a. Macro-regional Strategies: to promote common guidelines between neighboring municipalities, concerning the protection of rural heritage, the environmental biodiversity, pressures generated on the natural groundwater resources and on the
dominant natural landscape.
b. Inter-district Strategies: to promote complementarities between the districts of Elvira and Antonio Carboni, the functional connection between Zapiola and Empalme, and the integration of actions between Salvador María, Bahía de Lobos
and Villa Logüercio.
c. Intra-urban Strategies: to promote the compactness of the urban fabric, limiting the growth of downtown Lobos, strengthening the area of Empalme as a subcenter and the creation of a new centrality
in the Terminal area.
The Priority Programs
Under the diagnostic analysis made and local and urban development strategies proposed for the head city and the rest of the districts in the Municipality, arise
a series of Priority Programs and
their emerging Urban
Projects.
The first program is linked to local development, which propounds the generation of a virtuous circle of economic growth, improved incomes, improved quality of
life of people and retention of this
population in the area.
The Central Area Revitalization Program includes several projects: the restoration of urban heritage, the creation of historic protection areas, the development of pedestrian tourist circuits, a linear park in Salgado and Muñiz Canals, relocation and/or re-functioning of activities and buildings responding to the requests
that have been detected
within the area.
A Program for the Development of New Centralities is proposed, linked to the Sector Plans for Empalme Lobos and for a lot located at the crossroads of routes N° 205 and N° 41. The Program for the Extension of the Infrastructure Network should contain all the projects and initiatives referred to gas networks, electric power, water, sewers and drainage, pavements
and street lighting.
It is as well of deep interest to develop an Accessibility and Mobility Program, for the traffic and linkage differentiation in order to facilitate mobility in the Municipality. It is also proposed a Program for the Strengthening of the Rural Districts, which is based on the necessary revitalization of railway system.
The Program of Environmental Sustainability and Value of Land and Water Defense is associated with the recovery of cellars and the treatment of the Lobos Lagoon, as well as other similar aspects
that may arise.
Another program required is addressed at solving problems of Habitat, Housing and Community Facilities, including housing for the Empalme Lobos intruders, in order to reuse these facilities. In summary, the
Priority Programs on which the Plan
is uphold are:
► Lobos Local Sustainable Development
• Promotion of work, employment and production
• Promotion of meat-milk production integration
• Formation of companies networks and supply chains
• Promotion of industrial location policies
• Creation of a agricultural and livestock industrial pole
• Development of the “Textile Plant” (training and design)
► Strengthening of Local Institutions Program
• Fiscal instruments for raising resources
• Taxation of new enterprises
• Instruments for recovery of capital gains
• Purchase of strategic land lots for urban planning
• Deepen the territorial marketing strategy
• Generating a municipal land bank
► Central Area Revitalization Program
• Recovery of Urban Heritage
• Creation of historic protection areas
• Development of pedestrian tourist circuits
• Generation of linear parks on streams
• Creation of a Water Park on Salgado Canal
► Development of New Centralities Program
• Sub-center in the area of Empalme Lobos
• Sub-center at the intersection of Routes 205 and 41
► Extension of the Infrastructure Network
• Extension of gas networks, electricity, water, sewers
• Expansion and improvement of pavement and street
► Accessibility and Mobility Program
• Development of the transit network by modes
• Development of new access and road linkages
► Strengthening of the Rural Districts Program
• Associative actions to even the provision of services
• Development of a Tramway using existing railways
► Value of Land and Water Defense Program
• Cellars recovery and treatment of the Lobos Lagoon
• Recovery of the symbolic value of resource water
► Habitat, Housing and Community Facilities
• Improvement of habitat conditions
• Generating social housing for new families
The Executive Projects
In this line of action, Executive Projects have been developed –in accordance with the local government´s cabinet- to be implemented gradually during
the period 2010-2020.